建設ウラ話

このページは、ﾏﾝｼｮﾝ建設に関して関連の情報や家主側目線となり恐縮ですが迷ったことや家主の心配事、どうしてこんな仕様なの？困ったこと、びっくりしたことなどを記載しています。知っても無意味な情報ではありますが、暇つぶしによろしければお立ち寄りくださいね。！！！
（日々内容を増やしております。新しい記事も増やしますのでよろしくお願い致します）

 

 

Alverde NISHIKITA って言う名前はどんな意味？

まあ、どうでも良い話ですがよく聞かれるのでここに記入しますが、元々家主もあんまり名前のこと考えてなくて　建設会社から『はやく名前決めてくださいね。そうでないとエンブレム作れないんですが・・・』と怒られてお尻叩かれながら決めたような状況だったんですね。でまあ、家族内でいろいろ提案してもらい・・・まあ、なんか意味のあるほうが良いよねっ！というわけで出てきた候補はいっぱいあったのですが、その中で最終　グレイシャス　ラ・レコルタ　コンフォルタ　と　アルベルデ　の４つになって最終アルベルデにしました。グレイシャスも良いんじゃない！！という意見もあったのですが、なんか、大層ですよね。仰々しい感じがあったもので・・・このアルベルデっていうのは造語で、イタリア語のalmo（恵みが多い、活気づく）という単語と同じくイタリア語のverde（緑あふれる）の２つを掛け合わして作成してあります。入居された方々が、活気づいて大木のように成長されていくことを祈って付けております。まあ、それと、もちろん長きにわたりこのマンションが繁栄することも望んでおりますが・・・
Almo + Verde = Alverde （アルモ＋ベルデ＝アルベルデ）
これにNISHIKITA　を付けました。だって、今　住宅地として西宮北口って人気あるそうですから・・・
それともう１つ　”A”で始まり　読めば”あ”で始まるのです。検索するときに一番最初に表示されやすいですね。でも最近のHPなどは”SEO”（サーチ　エンジン　オプティマイズ）が必要と言われ、そんな単純に上位表示されませんけどね。（B-7)
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Alverde NISHIKITA建設決心

元々ここには､古い一戸建ての実家が建っていました｡昭和2年完成位かな､大変古い家です｡(写真は阪急西宮球場が完成したときのものです｡その球場も今は無いけどね)阪神淡路大震災のときに2階は完全に崩壊､1階部分も大きく損傷を受けました｡(写真は実家の蔵が倒壊した写真です)両親が怪我をすることもなく無事であったことは不幸中の幸いでした｡修復して住んでおりましたが､しかし流石に古くなったので､これを立て替えて住居併用の賃貸ﾏﾝｼｮﾝにすることにしたのです｡しかし､私はずっと会社勤めでおりましたので､不動産はずぶの素人で､なにをどうすればよいか全くわからない状態で･･･
そこで“段取り8分の仕事2分”の格言に従い、調査を丹念にということで､仲介業者様にいろいろ教えて頂きました｡入居ご希望者様をｾｸﾞﾒﾝﾄに分けてそれぞれどれくらいの割合になるかやそれぞれのｾｸﾞﾒﾝﾄでのｳｫﾝﾂとﾆｰｽﾞ､他の家主様のそれぞれのｾｸﾞﾒﾝﾄでの供給状況やﾆｰｽﾞへの対応力など､また西宮北口駅周辺の賃貸ﾏﾝｼｮﾝでここ10年で徒歩10分以内の50物件程をﾘｽﾄ化し賃料や間取り､特徴などを調査しました｡まあ､当たり前にやるべきことは実施しました｡それでも飽き足らず､仲介業者様に人気がある賃貸ﾏﾝｼｮﾝと思われるものを教えて頂きさらになぜ､人気があるのかをお聞きしたところ､大変多くのご意見を頂きました｡“ｵｰﾄﾛｯｸが必須”とか“宅配ﾎﾞｯｸｽ必須”や“対面ｷｯﾁﾝであること”“外階段はｾｷｨﾘﾃｨ的に難かある”などの仕様の問題から“専任にすること”や“広告料が重要”などの運用の問題まで数多くご意見を頂きましたが､まあ､これらの対応すべきものは対応するとして気に留めたご意見としては『やっぱり家主の人格が影響します｡家主が変な人だと大変ですよね｡家主が･･･』えっ!!それって僕のこと言ってんのかなぁ この人僕のこと嫌い?! 遠まわしにあなたが問題!!っていわれているような気もしますね｡素直に自分の行動を振り返ってしまいました｡それと『なんかよくわかりませんが､数多くの物件を見ているとその風格というか､存在感というか､ｵｰﾗみたいなものが必要と思います｡抽象的で申し訳ないですが･･･』これって修行を積めば悟りが開ける､真理が見えるみたいな話のような･･･なんか､神がかってきましたよね｡でまあ､“数多く物件を見ると”って言われたので､人気あるといわれている物件を1つづつ歩いて回りました｡
そうすると､人気のある物件は､入り口をきっちり作りこんでいる｡ｴﾝﾄﾗﾝｽが少し奥まって､ｱﾌﾟﾛｰﾁがある｡斬新なところがあるが周りと調和して浮いていない｡一目見て綺麗である｡掃除が行き届いている｡なんとなくこんな感じでした｡もちろんこれだけで決まるわけではないでしょうが､必要な条件なのかもしれませんね｡そこで､当ﾏﾝｼｮﾝのﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞのｺﾝｾﾌﾟﾄにも書いているようにｴﾝﾄﾗﾝｽの品格に拘って建設したのです｡最初の建設なのであまり飛ばさず普通感を大切にこの概念を住宅会社さんにお願いして建てました｡もちろん､これだけじゃないよ｡必要と言われた仕様は大半取り入れました｡(写真は建設前の更地状態のもの)

 

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ﾏﾝｼｮﾝの風格を出す？

ということで､風格 品格に拘ることにしたけど､ではどうすれば良いんでしょうね｡住宅会社さんのﾏﾝｼｮﾝを見て回ると､S社さんは非常に上手に建設されてますよね｡ﾃﾚﾋﾞの宣伝も建物の映りがとっても良く人気があるのも良くわかりますね｡私共が依頼する住宅会社さんへ私共の概念を伝えて提案を頂くことにしました｡最初に出てきたﾊﾟｰｽ図が①です｡綺麗に纏まっていますが､なんか普通ですよね｡実は私の同級生が建築士でお願いしてｺﾝｻﾙやってもらってますが､『入り口は自動ﾄﾞｱで両開き､さらに風除室をつけなあかんな』『えっ両開きで風除室付?片開1重でええんとちゃう?高なるやん!!』『いや､風格をこだわるというｺﾝｾﾌﾟﾄやろ､それならそこがぶれたらあかんやろ』まあ､同級生なんでなんでもｽﾄﾚｰﾄに言ってくれますが､納得させられるところも多くあります｡でも風格は片開1重でも出せるかもしれませんよね｡おっしゃられるようにするとお金もばかになりません｡どこまでやればよいか｡どんな風にすべきか｡が大変難しいですね｡出来上がればわかるかもしれませんが出来上がってから『やっぱり違うな､次行ってみよう!!』なんてやったら建て直してばかりだもんね｡今回は､最初の建設なので安全を考えて､風格が出やすい側にお金をつぎ込むことにしました｡住宅会社さんには片開のﾊﾟｰｽ図も書いてもらい､また､風除室付の両開きのﾊﾟｰｽ図も書いてもらいました｡このように進みだすと住宅会社さんも施主の思いがわかって頂けたのか､いろいろ提案されてくるようになってきました｡“2階は絨毯仕上はどうでしょう“ ”廊下の幅を広めにしましょう“ ”ｴﾝﾄﾗﾝｽ入ったところに飾りだなを付けましょう“ ”ｱﾌﾟﾛｰﾁはｶｰﾌﾞさせましょう“ ”ｺﾞﾐ箱は外から見えない様にﾀｲﾙで道路側を覆いましょう“ などです｡これらの意見を頂きながら､また議論もして参りました｡絨毯仕上は実際のところ家主としては反対だったんですね｡だって汚れたら洗えないものね｡そうなると張替で費用掛かりそうだし･･･『色を濃くしたら汚れは目立ちません｡またｴﾚﾍﾞｰﾀ前の絨毯だけ毛を長くしここで汚れを落とすようにしましょう』この意見を取り入れ､さらに1階部分はｴﾝﾄﾗﾝｽに近いので掃除しやすいようにﾀｲﾙ仕上にしました｡ｴﾚﾍﾞｰﾀ前の絨毯に関しては住宅会社さんが提案してくれたものが良くそれに決めたのですが､阪急ｶﾞｰﾃﾞﾝｽﾞで使用されているものと同じだったのね｡合わせたのか､偶然なのかわかりませんが､今は既に阪急ｶﾞｰﾃﾞﾝｽﾞは模様替えで変わってしまいました｡ｴﾝﾄﾗﾝｽを夜間も安心で綺麗にみせるように2階､3階よりもより多くのﾀﾞｳﾝﾗｲﾄを配置しﾀｲﾙなどを照らし出すように工夫もしました｡昔ならﾀﾞｳﾝﾗｲﾄも電球を利用していたので沢山点灯させると消費電力もばかにならず省ｴﾈ観点からも電気代の観点からも実施することは困難でありましたが今はLEDの時代!!さらにLEDも時代を追うごとに進化しています｡さらに省ｴﾈのものが開発されています｡このような新しい技術､商品を使わない手はないですよね｡で､最終今のｴﾝﾄﾗﾝｽとなりました｡
1番目のﾊﾟｰｽ図 ﾎﾟｽﾄが主役になりすぎ､ｺﾞﾐ箱が中心 自転車置場がﾒｲﾝ通路にあるなどのご意見 　2番目のﾊﾟｰｽ図 自転車置場を見えない位置がよいかも･･･ｴﾝﾄﾗﾝｽの自動ﾄﾞｱが貧弱などのご意見　 3番目のﾊﾟｰｽ図 道路からｺﾞﾐ箱が見えると綺麗じゃない ﾀｲﾙのﾃﾞｻﾞｲﾝが普通､植栽が古い感じ 昭和時代みたい(まあ植木の絵の選択もありますが･･･)などのご意見　4番目のﾊﾟｰｽ ほぼ現状のものになりました｡住宅会社の皆様､何度もﾊﾟｰｽ図書き直し貰い申し訳ありませんでした｡この場を借りてお詫び致します｡

 

 

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地鎮祭

古い実家を解体し（長い間住ませて頂きありがとうございました）更地にしたところで地鎮祭を執り行いました。
更地になると結構広いものですね。見通しもよくなるし、この景色ってもう一生見られないな、って思うと寂しくもなりますが・・・多くの方々にも参加頂きました。建設中に事故がないことや今後、お住まいになる方がご健康で益々発展されていくことを願いました。もちろんﾏﾝｼｮﾝの人気が出て入居者が絶えないようにということもお祈りしました。

 

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南側庭の照明検討

Alverde NISHIKITAの建物の南側には私共で所有している文化住宅があります｡ﾏﾝｼｮﾝの南側にはﾊﾞﾙｺﾆを持ってくるのであまり近いと目線が気になりますね｡文化住宅の居間は南側に設置してあり北側はﾄｲﾚやｷｯﾁﾝなので窓も小さく目線が合うことはないと思われますが､それでも少し空間があることにこしたことはありません｡そこで最初からできる限り文化住宅とﾏﾝｼｮﾝの間に5m程度の空間も設けてもらうことにしました｡でこの間に庭を造り､緑を多くする工夫をしてﾏﾝｼｮﾝのﾊﾞﾙｺﾆ側からみても緑が映り､文化住宅からも緑が見えるようにしました｡少しでも心が癒される空間がある方が当然良いですよね｡もともと実家の庭にあった樹木を一部移動したり､灯篭や石なども再利用をしております｡買いなおすともったいないしね｡夜間は結構この辺りは周りが明かるく暗くはならないので､照明も明るいだけの照明ではなく景観を損ねないものを検討しました｡以前ﾓﾙｼﾞﾌﾞへ旅行したときに石のような据え置き型の照明が使われていたのですね｡(ﾓﾙｼﾞﾌﾞではこの照明を案内表示にも使用しています)まあ､照明だけ似させてもﾓﾙｼﾞﾌﾞになるわけではないし､波の音も聞こえませんが､でもその照明が良かったので､そんな照明を使いたいと思い探したところ日本のﾒｰｶではなかなか無いんですね｡必死に探し回りました｡そしたら､ﾀｶｼｮｰさんというﾒｰｶがお持ちでした｡流石ﾀｶｼｮｰさんですね｡ここは結構斬新な商品を展開されてます｡写真載せます｡(URLhttps://takasho-digitec.jp/ctlg/)さらに丸形もありました｡これも良いですね｡他のﾒｰｶさんは小さいものはあるんだけど､このように大きくて屋外用はこの時点ではこのﾒｰｶしか探せませんでした｡(もちろんLED式)です｡でこれを採用､設置も置くだけだから簡単だしね｡転がってどっか行くと困るけど･･･実際に点灯させた写真も載せておきますが､これはなかなか良いなあと思っております｡自画自賛かもしれませんが･･･申し訳ございません｡

 

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防犯ｶﾒﾗ

最近はﾃﾚﾋﾞを見ていても怖い事件が多いですね｡こんなとき事件の抑止力になるのが防犯ｶﾒﾗです｡ﾆｭｰｽなどでも防犯ｶﾒﾗの映像が流れることがありますね｡ということで防犯ｶﾒﾗを設置するのは集合住宅では当然のようです｡防犯ｶﾒﾗにはｱﾅﾛｸﾞ式とﾃﾞｼﾞﾀﾙ式がありますが､映像が鮮明に映るのはﾃﾞｼﾞﾀﾙ式なのでﾃﾞｼﾞﾀﾙ式を設置することにしました｡建設の計画時点に住宅会社さんから提案を頂くとｶﾒﾗも4台程度で録画容量も小さいけど価格は結構高い!!『結構高額ですね』というと『ﾃﾞｼﾞﾀﾙ式はIPｱﾄﾞﾚｽ設定やHUBの設定など通信技術も必要で設定費が高くなります』とのこと､ﾈｯﾄ販売で部材の価格を調べると結構安いのにね｡そこで､『じゃあ､部材選定､部材購入と設定作業はこちらでするから､壁設置施工と配線だけやってもらえへん?』『その場合､動作不良の責任分担が難しいので､一括でお受けしたいと･･･』住宅会社さんの気持ちも良くわかりますね｡私も以前ﾒｰｶで設備商品の開発をやっていましたので､動作問題の場合､施工が問題であるのか､ﾕｰｻﾞ側の設定が問題であるのか､責任区分が難しく大抵の場合､結局お客様が強いので､(お金出す側が強いのです)住宅会社が泣き寝入りする確率が高いので受けたくないのでしょう｡もう1つの理由は､材工一括で受注することで､工事の利益と部材の利益の両方を享受することができるということです｡もし､立場が逆で私が住宅会社側の人間ならこのような理由から､お受けしないでしょうね｡今までの会社経験からこのような内容をお受けして､後でお客様から厳しい対応をさせられたことが多数ありますので･･･でも今回は私が頼む側なので､それに住宅会社さんも私がこのような関連の仕事をやっていたこともご存じであり､打ち合わせをして､動作しない場合の責任の区分けも協力して実施することを約束し､なんとか受けて頂きました｡有難いですね｡これで幾分か設備費用を安くでき､入居者様への負担も減らせる可能性があります｡受けては頂いたのですが､以降も『上手く動作しなかったら困りませんか･･･』『動作しなかったらどうされますか･･･』『映像がでなかったら･･･』“家主の信頼度低っ!!!“でも心配なのでしょうね｡実は家主も心配でしたからね｡選定段階からHUBをPOE(ﾊﾟﾜｰｵﾝｲｰｻﾈｯﾄ､ｲｰｻﾈｯﾄ配線でｶﾒﾗ電力も供給する方式)にして電力供給することとし､その場合の供給電流容量の計算､ｺﾈｸﾀ､ｹｰﾌﾞﾙ(cate5e以上)やHUBの対応ｽﾋﾟｰﾄﾞの確認 ｶｽｹｰﾄﾞできる段数(HUBを何段まで直列に接続できるか)IPｱﾄﾞﾚｽ､ﾈｯﾄﾏｽｸの設定 などを行いました｡IPｱﾄﾞﾚｽはﾚｺｰﾀﾞがDHCP機能(各端末に自動でIPｱﾄﾞﾚｽを割り付ける機能)があったので､実際は非常に簡単に実施できました｡ﾃｽﾄを問題なく完了し多少､施工して頂いたｶﾒﾗの向きなどを調整して頂くだけで完了しました｡住宅会社さんと揉めることもありませんでした｡よかった!よかった!
写真は､順に屋内の防犯ｶﾒﾗ 屋外の防犯ｶﾒﾗ ｴﾝﾄﾗﾝｽの防犯ｶﾒﾗ 管理用ﾚｺｰﾀﾞ ｲｰｻﾈｯﾄ配線とPOE HUB

 

 

 

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Alverde el NISHIKITA って言う名前はどんな意味？

アルベルデ　ニシキタに約７年遅れて建設しています。　建設業者さんから前回のことがあったので早めに名前の要求があって建設前から『マンション名どうします？とりあえず仮でアルベルデ　Ⅱとして提案図書いてみました！』とのこと　なんか追い立てられている感じですね。でも、迷惑かけるのも申し訳ないので今回は早めの検討！　まず、アルベルデはそのまま使用することにしました。これはこの名前自体が最近　西宮周辺の仲介業者様でも通じるようになりつつあり、なんとなくアルベルデの家主はこんな感じで建物もこんな感じというイメージが付きつつあると感じているからなんですが・・・ちょっと自慢ぽくて申し訳ありませんが、駅近ということもあり、またそれなりに頑張って綺麗にさせて頂いているからでしょうか。空きが出ても割りと早く次の入居者様が気に入って頂きご契約して頂けます。有り難い限りです。この”割と早い”っていうのは大変重要と思っております。”割りと早い”と当然　仲介業者様サイドでも早く決めて頂けることになり、仲介業者様としても効率が良くなりますよね。”割りと早い”というイメージを次の”el”にも継承させたいですよね。なので、Alverdeというそのイメージがついている名称を利用するほうが良いですね。ということでアルベルデは決定！！でも、NISIKITAもブランドになるつつあるので、これも外せないとの意見多数！！となると、あと区別するにはどこかに　２とか、次郎　とかを入れるのが良いですかね？でも子供じゃないものね。それに順番がわかったところで入居を希望される方には無用の長物（長物じゃないけど・・・）そこで、簡単に次の建物のコンセプトが凝縮された文字を入れることにしました。そこで　”el”を真ん中に・・・ここにconvenient（便利）などを入れる案もありましたが、アルベルデ　コンビニエント　ニシキタ　だと言うの大変だもんね。仲介業者様が、お客様に毎回『このアルベルデ　コンビニエント　ニシキタはですね・・・』って説明してもらうのは申し訳ない。どっかの落語のネタなら良いけど・・・で、簡単に　el です。これは　L　サイズの”L”　現状のアルベルデ比べて広めのお部屋が多いから・・・別に家主がLサイズだからではありません。その他にもこの”el” にはelegance（エレガンス）のすてきなという意味と、elevate（エレベート）という向上する　高める　という意味ももたせ、マンション自体は最新の商品・技術を活用しまた、デザイン的にも新しいものを取り入れ”すてきな”と思って貰えるように考え（家主のセンスがないので難しいですがその分デザイナーさんや建築士の方にコンサルしてもらいました）さらにお住まいになられる方が向上されていくようにという願いもこめて　　Alverde el NISHIKITA としました。　エルがLやELではなくel としてあるのはなんとなくかっこよさそうだから！！特に意味はありません。（B-2）

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Alverde el NISHIKITA　建設の決心

このﾏﾝｼｮﾝを建設する前はこの地には古い戸建て貸家が2戸ありました｡昭和40年ごろに建設されたものでめちゃめちゃ古く遂に空き家となったので､ほっておくと不用心だし最近ちまたで問題となっている空き家が崩れｺﾞﾐを散乱していくなども可能性もありますね｡そこで運用することを考えた次第です｡固定資産税も更地となればばかにならないしね｡で賃貸ﾏﾝｼｮﾝを建てることに･･･この辺りは住みたい町なんとかにも選ばれているようですしね｡でも周辺を調べると､非常に多くの賃貸物件が建設されていることがわかりました｡建設会社も住みたい町なんとかにも選ばれているということで､地主さんを説得しやすいですよね｡そのためもあるのか､本当に賃貸ﾏﾝｼｮﾝ建設が多いです｡でもそれって怖い面もありますよね｡だって参入した方々は逃げられないのです｡建設費は高く大きな負債を背負ってしまうので“やめた”ってことはできません｡いわゆる設備産業と同じような構造です。（限界利益が非常に高く、費用（減価償却）も高い）荒利回りで5%~8%程度かな!てことは負債の返金に頑張っても､2%~3%程度しか当てられないですよね｡（粗利回りは満室で計算するので実際は満室が続くとは想定できない）これは90%を借金して毎年投資金額の3%分で返金すると想定した場合30年かかるわけです｡しかし最近の世の中の動きは大変早く数年で状況は変わるかもしれません｡それにﾐｸﾛ的には西宮北口は人気があって賃貸を探されている方が多くともﾏｸﾛ的には少子高齢化で家も余りつつある状況でもあります｡もし､人気が下がってしまってもそれまでに建設された方は“やめた”ができないとすると市場はｼｭﾘﾝｸするけど供給側はそのまま残るということになります｡ということは競争は激化し価格崩れが起こるかもですね｡立地が良くてもよく考えないとね。そこで､多少市場がｼｭﾘﾝｸしても人気ある賃貸を建設することが非常に重要と思い､ﾜｸﾜｸするような建物を建てることが重要（ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ最初に記載してあるｺﾝｾﾌﾟﾄの部分です）であるという結論に至ったわけです｡でも心配は絶えないですね。（写真は建設前の建物と更地の状況）

 

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地鎮祭

最近ではあんまり地鎮祭をしない家主さんも居られるそうです。私はどちらかというと、“見えない力”など信じる方で執り行うこととしました。そもそも地鎮祭っていうのは人間の力ではどうにもならない自然の脅威に対して無事に過ごすことができますようにと土地の神様にお願いするそうです。と神主様が説明されていました。
まあ、実のところ、１つ前の記事で書きましたように小心者の家主としては今後入居して頂けるだろうかという心配もあり神様にお願いしたらなんとなく安心するし心も和む、気も晴れる、“困った時の神頼み”、身勝手な私の考えそうなことですが、さらにこの機会に合わせて、今後建設が怪我もなく無事に進むことと、竣工後に入居される方々の健康・発展・繁栄もお祈り致しました。欲張りすぎですかね。また、多くの方々にも参列頂きました。この場をお借りして厚く御礼申し上げます。

 

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コンセプトの決定

既に述べましたように人気ある建物にしたいという思いで､当HPの最初にも書いてあるように､住む賃貸から愉しむ賃貸を目指そうってたいそうなこと書きましたが､書くの簡単だけどどうすればよいか難しいね｡幸せなことに立地は結構よいところにあります｡賃貸物件では大半が立地で決まるものね｡本当にご先祖様に感謝です｡でもそれだけに頼らず､さらに努力をしなければなりませんね｡立地が良いことに胡坐を組んでいたらﾀﾞﾒですよね｡必要な機能としては､今や浴室乾燥機や宅配ﾎﾞｯｸｽなどはもう当たり前で､このような顕在化されたﾆｰｽﾞへの対応ではなく潜在的なﾆｰｽﾞを先駆けて取り込むのが重要かなでも潜在って表面に現れないものを推定するのでさらに難しいですね｡もう､くじ引きの世界だね｡愉しむだから楽しい仕様が必要?例えばｵｰﾄﾛｯｸの解除は『合言葉はなんじゃ?』『山じゃ!』という声に応答したら開くとか･･･でもﾕﾆﾊﾞｰｻﾙｽﾀｼﾞｵじゃないんだから､そんな忍者屋敷みたいなもの作ってもｸﾚｰﾑの山ですよね｡まあ､現実的な線として､やっぱりまずは､入り口のｴﾝﾄﾗﾝｽ､玄関で興味をひいてもらおうと･･･ﾃﾞｻﾞｲﾝ的に凝ったものにしたいですね｡それから既築物件と差別化するために､最近のﾄﾚﾝﾄﾞと掛け合わせて考えるとよいかなということで､まあｺﾛﾅ渦なので清潔感をｺﾝｾﾌﾟﾄ化､さらに断捨離が流行っているので整理整頓も合わせられるかな!あとはｾｷｭﾘﾃｨと安全は外せないﾄﾚﾝﾄﾞですね｡ｾｷｭﾘﾃｨはどっかの住宅会社さんも『〇ﾙｰﾑって宣伝してるし･･･』ついでに最近の働きかた改革が言われているのでやっぱりﾃﾚﾜｰｸ対応ね｡賃貸物件のｻﾌﾞｽｸも伸びてきて､どこでもﾈｯﾄとﾊﾟｿｺﾝがあれば仕事になる人も増えているしね｡この3つのｺﾝｾﾌﾟﾄで考えよう､でも3つが結構ばらばらな単語なんでちょっとｲﾝﾊﾟｸﾄが弱い??そこで､どこかの言葉まとめの大好きなﾏｽｸの種類をいっぱい持ってられる知事さんに見習って､3Sに統一しました｡SEIKETSU SECURITY SUB WORK の3つのS もう少し発展させて､SEIKETSU&SEITON(5Sの推進標語みたいだけど･･･) SECURITY&SAFETY SUBWORK&SILENTとしました｡(3S+3Sﾏﾝｼｮﾝです､多分 流行らんだろうな!寂しいけど･･･どっかの知事さんと違って知名度低いし･･･ｼｭﾝ)でもこれらの言葉と愉しさをどう合わせて､ご入居ご希望者様に訴求するかです｡

 

 

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エントランスのデザイン

ｺﾝｾﾌﾟﾄでﾜｸﾜｸ感とか書いちゃったので､ｵｰﾄﾛｯｸを抜けて入ったｴﾝﾄﾗﾝｽのﾃﾞｻﾞｲﾝを凝りたいと思います｡ｵｰﾄﾛｯｸﾄﾞｱを入ったところにわざわざ少しｽﾍﾟｰｽを設けて､なにかを作りたいと思っています｡最初にｴﾝﾄﾗﾝｽに入ってこられた方が『わぁ!』とか『ほｰ』とか思ってくれたら目的達成ですね｡いやそれ求めすぎ??なら､『ふｰん!!』でも良いです｡なにせ少しでも心に止めてほしいです｡で､その目的のため､どうﾃﾞｻﾞｲﾝを凝るか?施主の思いを住宅会社さんに説明しご提案を頂くことにしました｡で出てきたﾊﾟｰｽﾞ図が①です｡大変､綺麗ですよね､でもなんか普通!!『折角ｽﾍﾟｰｽ作るんだから､なんかものがないとあかんのとちゃう!!､』『なんかﾓﾆｭﾒﾝﾄちゅうか､人形みたいなもの置いて夜に動くとかは？？』『いや､それめちゃ怖いやろ!!みんな退去すんで・・・』住宅会社さんの方々は『ごちゃごちゃするよりｼﾝﾌﾟﾙが一番いいのです｡いろいろやればやるほどお金はかかるわ､泥沼にはいっていくわで･･』たぶんいろいろ言ったのであきれていると思います｡こうなると施主もいろいろ考えないとね､というわけで市場調査しました。阪急ｸﾞﾗﾝﾌﾛﾝﾄ（大阪　梅田）へ､結構凝ったﾃﾞｻﾞｲﾝのﾀｲﾙやﾗｲﾃｨﾝｸﾞしているものでね｡そこで､見つけました｡ｴﾚﾍﾞｰﾀのｽｲｯﾁ②､これを参考にちょっと図を描いてみました｡③で､こんなんどう?!って住宅会社さんへお願いしたら､ﾀｲﾙのｶｯﾄが難しいとか､壁が厚くなって狭苦しくなるとか､で難しそう!!まあ､無理難題を要求する施主だからね｡またいろいろ探しました｡まあ､探せばいろいろありますね｡既製品でこんな照明みつけちゃいました｡④⑤です。　⑤では、これをﾀｲﾙの上に施工するだけ､これなら簡単ですよね｡でもﾃﾞｻﾞｲﾅｰの方が『ﾃﾞｻﾞｲﾝ的に良いと思いますが、実際に施工したあとで､幅が狭くきれに見えないとか出てくる可能性があるかもです。』結構ﾊｰﾄﾞﾙ高いなぁ!! では④の案は･･･こちらは住宅会社さんの方が『なかなか良いですけれど、大きな面積に対して小さすぎてちょっとﾊﾞﾗﾝｽが取れないかも・・・ 』萎えますね｡で､また調査!!
もうｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾓｰﾙを歩き回ってばかり・・なにも買わないから嫌われるけどね､見るところ違うしね。商品見ないで飾り付ばかり見てるもんね。もう飾り付け見ただけで店の名前言い当てられるかも・・・ところが西宮ｶﾞｰﾃﾞﾝｽﾞなどを歩いていたら､透過照明でﾋﾞﾙ名を表示するものを見つけまして､これ綺麗と思い､さらに間接照明と透過照明を両使いしたｴﾝﾌﾞﾚﾑを作成するのはどうだろう｡となりました｡『これはお金かかりますよ』『だったら金属じゃなくてﾌﾟﾗｽﾁｯｸで透過部分を塗装を抜く方法で対応するのはどうか』と提案しましたが､『それは安っぽくなりますよ！』と反対され、まあ、施主が言い出したことだからお金かけるか、ということで金属で作成し透過部分をﾚｰｻﾞでｶｯﾄする方式で看板屋さんにわざわざ特注で作ってもらいました｡ｴﾝﾌﾞﾚﾑの後ろ側ﾀｲﾙも何度も検討し決めました｡⑥で､最終が今のものです｡またｴﾝﾄﾗﾝｽ入り口は自動ﾄﾞｱとし最初は透明のｶﾞﾗｽでの提案(中が見えるようにだそうです)だったけど､もう少し変化を付けて、『固定側を透明でｴﾝﾌﾞﾚﾑが見えるようにし移動側の扉は木目調のものにしました。透明側はこれも入り口から歩いてきてｴﾝﾌﾞﾚﾑのﾏﾝｼｮﾝ名が丁度見えるようにするには水平方向の位置がどれくらいにあればよいか実際に紙でｴﾝﾌﾞﾚﾑを作成し実験しました｡周囲の壁も流行りの大判ﾀｲﾙ(400×200)を使用､色相も新しい色相でｴﾝﾌﾞﾚﾑの後ろﾀｲﾙと色彩で調和のとれたものを選択しました｡でも良いものができたと思っているのは家主くらいかもしれませんね。ご入居ご希望者様がｴﾝﾄﾗﾝｽを抜けて来られたときに一瞬でも心に止めて貰えると嬉しく思います｡
下図　左から順に①②③です。

下図　左から順に④⑤⑥です。

 

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ｴﾚﾍﾞｰﾀを装備するかしないか

めっちゃ悩みました。この辺りで3階建てでｴﾚﾍﾞｰﾀ付けている物件って私共既築のAlverdeNISHIKITAくらいだったのですね。（建設時）結構友達からは『3階でそんなん要る？』『健康に悪いで・・・』とかいろいろ言われましたが、前回は付けました。そうするといろいろわかることもありまして、まず、①値段が高い　当たり前ですが、ﾓｰﾀも入っているしドアも付いているし、人載せて上がったり下がったりするものね。②面積を取る　1階だけ面積が取られるわけじゃなく当然すべての階で同じ面積が必要ですよね。③法点検が必要　ﾎｰﾑｴﾚﾍﾞｰﾀの場合は必要ないそうですが、通常のｴﾚﾍﾞｰﾀの場合必要で、結構高いのです。安全確保のためどうしても必要ですよね。④電源に3相3線電源が必要　誘導ﾓｰﾀの動力と言われるものは大抵この電源が必要なんですね。この契約料金が必要となるため、それほど使わなくても電気代が高くなります。　⑤事故のﾘｽｸがある。　もちろんﾒﾝﾃをｻｰﾋﾞｽ会社さんへお願いしますが、費用が掛かりますし、もし閉じこみ事故などが発生すると大変ですよね。ということで、利便性を享受するために支払う代償が大きすぎますね。しかし将来を考えたときに、30年前は一般的に4階建でｴﾚﾍﾞｰﾀを付けるなんてことはなかったですね。でも今はどうでしょう4階建だと多くのﾏﾝｼｮﾝがｴﾚﾍﾞｰﾀ付けていますよね。そうすると30年後には3階建でｴﾚﾍﾞｰﾀが付くのが当たり前になる？？それに最近の新築を見ていると、結構3階建でｴﾚﾍﾞｰﾀを付けている物件が多くは無いけど出てきています。迷いますね。こうなると、やっぱりﾒｰｶさんと費用を下げるため交渉が必要ですね。交渉ってカッコいい言葉使っているけど、結局は『大将!!なんとかまけて！まけて！』『もう旦那さんには、かないまへんなぁ』というベタな世界・・・まあ、これをなんとく理屈があるかのように説得するだけですね。まあ、狸の騙しあいみたいなもんです・・・でも調査するとですね。3相3線電源ではなく通常の照明電源（単相3線配線です）で使えて、しかも点検費用も安く、小型で、本体も安いというものがあるというのを聞いたわけです。ただし、ｽﾋﾟｰﾄﾞが遅いのと定員は少ないとのことでした。でも3階建ﾏﾝｼｮﾝに的を絞ったような商品！！これは素晴らしい、と思い打ち合わせを行いますと、安いとは言え価格は粗通常のｴﾚﾍﾞｰﾀと変わらず、点検費用も粗同等、少しは小型、電源だけは単相3線で動作可能　ということでもう１つですね。ﾒｰｶと価格交渉しましたが惨敗でした。『3階建のﾏﾝｼｮﾝで､ｴﾚﾍﾞｰﾀの設置をﾘｰｽﾞﾅﾌﾞﾙな価格で提案を是非！！』と言っても聞く耳をもって頂けません。“いやなら使わなければ”っていう感じですね。まあ、元々“3階建のﾏﾝｼｮﾝを狙って・・・“と思ったのは私の勝手な想像で、ﾒｰｶさんは全くそんな発想を持たなかったのかもしれません。私もこの件については十分打ち合わせができなかったのではないか？ﾒｰｶさんに十分施主の思いを説明できただろうか。と反省をしております。建設の時期もあったので性急な対応をしてしまったのかもしれません。ということで、今回はｴﾚﾍﾞｰﾀは見送ることにしました。是非、どこかのﾒｰｶさんがこの辺りの市場をお考えいただき、良い商品開発をして頂けることを祈るばかりです。後付けできると　なお嬉しいけど・・・
当方の既築のｱﾙﾍﾞﾙﾃﾞでのｴﾚﾍﾞｰﾀの写真と非常通報のためのｲﾝﾀｰﾎﾝ（施主宅設置）の写真

 

 

 

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外構の壁の構成と色

外構の壁!!これもなにを選ぶか迷いますね｡昔は塗装が多かったですね｡吹付塗装ですね｡でも最近はﾀｲﾙが多いですね｡ﾀｲﾙの場合汚れても再塗装しませんからね｡洗えばOKのようです｡塗装は汚れたら再塗装が必要になります｡再度足場組んで､幕張ってとなりますが､再塗装の間入居者様も洗濯もの干せないとか､ﾊﾞﾙｺﾆｰのもの片づけないとﾀﾞﾒとかいろいろ大変ですものね｡ﾀｲﾙは洗えば良いらしいですが､なんかそれも大変ですよね｡なので私共は洗わなくても良い光触媒防汚ﾀｲﾙを選択させて頂きました｡汚れないって本当かなって思ってしまいますよね｡住宅会社さんの方が『疑われるかもしれませんので築後10年経過した建物をご案内します｡自分の目で確認してください』って言われて(Alverde建設の時ですが･･･)何戸か見に行きました｡確かに汚れてないですね｡もしかしたら､見に行く前に社員さんみんなで朝から洗ってたんじゃないかなって疑うくらい｡ｷｯﾁﾝの換気扇のところは油を含んだ排気があるので結構黒く汚れますよね｡でも汚れていない｡このﾀｲﾙの問題点は種類が少ないことと､光沢がありすぎて､つや消しの渋い感じに外観がならないことかな｡でも､最近は､住宅会社さんもいろいろ考えられるようで､つや消しのも出てきているので良いものもあるようです｡でこのﾀｲﾙを使用することに･･･あとは色ですよね｡この色も結構重要でその色で時代わかりますよね｡古い感じの色を使用すると新築でも古い感じになっちゃうかもしれませんね｡私の感覚では①が一番古く②が次という感じですかね｡で､やはりここは住宅会社さんから提案を頂くのは良いと考え､提案を頂いたﾊﾟｰｽ図が③です｡ｺﾝﾄﾗｽﾄﾊﾟｷﾊﾟｷですよね｡最近この手の色相､流行ってますね｡白と黒とか､白とﾀﾞｰｸﾌﾞﾗｳﾝとか多いです｡でも､もう増えすぎてるような気もするし･･･で､こうなるとあちこちのﾏﾝｼｮﾝ､戸建て見まくってどれが良い印象になるか調べることにしました｡300から400は見たんじゃないかな｡夢にまで外構のﾀｲﾙが出てきそう!!こうなると､壁ﾀｲﾙ見ただけで､〇〇市〇〇町△丁目の□□ﾏﾝｼｮﾝって分かるくらい見ました｡まあ､無理ですけどね。
S社さんの外構は綺麗ですね｡外構だけでなく凹凸も上手に使っているように思います｡いろいろ参考にして､最終この色です｡④でも壁のﾀｲﾙだけで構成したのではやっぱり変化がありません｡さらに最近流行りの格子も取り付け､さらに1階防犯用の壁には､ｸﾞﾚｰの大判ﾀｲﾙを使用しました｡このﾀｲﾙは光触媒防汚ﾀｲﾙじゃないんですよね｡どうしても品種が少ないのでｱｸｾﾝﾄとしてのﾀｲﾙを使おうと思うと､一般的なﾀｲﾙになります｡どう組み合わせして使用するか本当に難しいですね｡外構ってご入居を検討されている方が最初に目にするところなのでﾃﾞｻﾞｲﾝ良く構成したいと思うため､どのようなﾀｲﾙが良いか本当に迷いに迷いました｡⑤最終の完成の写真です。
下図　左から順に①②③です。

下図　左から順に④⑤です。

 

 

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各住戸の玄関

さて､各住居の玄関ですが､ここも1番最初にご入居ご希望者様が入られるところなので印象に残るようにしたいですね｡このため､玄関入ったところの1面をﾀｲﾙにしました｡
で､ﾀｲﾙをどのようなものにするか｡ﾀｲﾙの質感ですべて決まると言っても良いくらいですね｡なので毎週土曜日ﾀｲﾙﾒｰｶ巡りをしました｡5社程回ったかなまずｶﾀﾛｸﾞを送ってもらって良いものを選択､そのﾀｲﾙをﾀｲﾙﾒｰｶ訪問の前に連絡し実物を見るという流れです｡ｶﾀﾛｸﾞで見てもわからんのでね｡実物の凹凸とか､色相とか､で実物を見ますよね｡でもそれでもわからないのです｡小さい面積しかないし､他のｸﾛｽや床の色もｼｮｰﾙｰﾑとは違うしね｡ｼｮｰﾙｰﾑへ出向くとｼｮｰﾙｰﾑのお姉さんがこちらから要望したものだけでなく次々見せてくれます｡
ﾃﾞｻﾞｲﾅｰの方も同行して頂きました｡ﾃﾞｻﾞｲﾅｰの方はいろいろな場面で､ｼｮｰﾙｰﾑのお姉さんと意気投合!!なんとなく取り残されている感じです｡
でも一杯見せられている内に疲れてきて､どれが良くてどれが良くないのか､どれとどれの組み合わせが調和するのかわからなくなってきます｡もう頭が飽和しているのですね｡だんだんとﾎﾞｰっとしてきて思考力ｾﾞﾛになってくるのです｡そうなるともうわけわかんなくなって
【わかったもうお姉さんが良いと思うものにするで!!】『えっ!!そうですか?ならやっぱりこれですね｡これが一番良いです｡』
ﾃﾞｻﾞｲﾝﾅｰの方も『これは斬新ですね｡他のﾏﾝｼｮﾝでも使っている例をみたことがありません』
【えっ大丈夫!!かなり攻めてるﾃﾞｻﾞｲﾝじゃない､ええんかなぁ､それだったらもうちょっと大人しいこのｸﾞﾚｰの色を選択したほうが･･】と私､
『だめです｡広い面積になるとﾋﾟﾝﾎﾞｹの感じです』お二人で合唱です｡【じゃあこのｷｬﾗﾒﾙのようなﾀｲﾙも良い感じと思うけど･･･】『いやこれは実際に貼ってみるとあまりにも柄が入りすぎです』
さらに横長のﾀｲﾙを縦に貼るとのことです｡【いや､普通ﾀｲﾙは横やろ､縦に貼るなんて聞いたことないで･･･】『その固定概念が新しい発想を育てないのです｡もっと頭を柔らかくしないと良い発想はできないですよ』だって!!お姉さんは続けます｡
『さらに私が提案した〇〇は阪急西宮ｶﾞｰﾃﾞﾝｽﾞでも採用されているんですよ!!』いや､この言葉には弱いですね｡なんか有名なところで使われていると､良いものであるような気が･･･さらに､もう思考力はｾﾞﾛでｶﾗｰﾀｲﾏは真っ赤です｡もう早く家帰って風呂入ってﾋﾞｰﾙ飲みたいです｡ｼｮｰﾙｰﾑのお姉さんの声が神の声に聞こえてきます｡ﾏｲﾝﾄﾞｺﾝﾄﾛｰﾙってこんな感じかな と思いながら､私も【見ているとこれしかないような気がしてきた･･･】
『でしょ!!家主さんもｾﾝｽ出てきましたよ!! 絶対に損はさせません』なんか､どっかの証券会社みたいな会話になってきたなぁと思いながら､流れで決定!!でも建設後大丈夫かなと思って施工後を見てみましたところ､自画自賛かもしれませんが､なかなか良い仕上になっていました｡やっぱり“餅は餅屋ﾀｲﾙはﾀｲﾙ屋さんのお姉さん”ですね!!
下の図はタイル屋さんのショールームの展示

 

下の図は当ﾏﾝｼｮﾝで採用しているタイルの１例です。

 

 

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防犯ｶﾒﾗ 2023/7/15

ｱﾙﾍﾞﾙﾃﾞELでも勿論ｾｷｭﾘﾃｨを万全に ということで現ｱﾙﾍﾞﾙﾃﾞと同様､ﾈｯﾄﾜｰｸ型の防犯ｶﾒﾗを採用しております｡ｾｷｭﾘﾃｨ性向上のため､今回は家主宅で防犯ｶﾒﾗの映像を確認できるように進めました｡通常は別のﾛｰｶﾙﾈｯﾄﾜｰｸから画像を見るためのｻｰﾋﾞｽを活用するのが一般的ですが､結構高額になりますよね｡そこで､費用が発生しないで家主宅で画像を確認できるように①ﾎﾟｰﾄﾌｫﾜﾃﾞｨﾝｸﾞと②ﾀﾞｲﾅﾐｯｸﾄﾞﾒｲﾝﾈｰﾑｼｽﾃﾑを活用しました｡(この説明は後述しておきます)今回はﾏﾝｼｮﾝでﾈｯﾄﾜｰｸ契約も行いますので､予めこの辺りも通信業者様と打ち合わせを実施しました｡あまりこのようなことをする家主はいないのか､なかなか上手く行かず､失敗が数多く続きましたが､ようやく接続できるようになりました｡しかし､やはりｽﾋﾟｰﾄﾞが遅く､手早く状況を確認する場合は現地へ赴く必要がありますね｡今回はﾚｺｰﾀﾞがﾊﾟｿｺﾝへ接続できるｲｰｻﾈｯﾄｲﾝﾀｰﾌｪｰｽを持っていたので､ｶﾒﾗのｱﾄﾞﾚｽを自動で割り付け（DHCP方式）､ﾚｺｰﾀﾞのﾊﾟｿｺﾝ側のｱﾄﾞﾚｽのみﾎﾟｰﾄﾌｫﾜﾃﾞｨﾝｸﾞに合わせて固定にしました｡そのお陰で結構楽に設定できました｡現ｱﾙﾍﾞﾙﾃﾞから7年後に新規に防犯ｶﾒﾗのｼｽﾃﾑ構築したわけですが、技術は日進月歩ですね。映像も良くなり、暗い場所でも従来よりさらに鮮明に映るようになっています。
(①ﾎﾟｰﾄﾌｫﾜﾃﾞｨﾝｸﾞと②ﾀﾞｲﾅﾐｯｸﾄﾞﾒｲﾝﾈｰﾑｼｽﾃﾑの説明)
通常 ｼｽﾃﾑ図にあるようにｸﾞﾛｰﾊﾞﾙﾈｯﾄﾜｰｸ側からﾏﾝｼｮﾝ内の防犯ｶﾒﾗﾈｯﾄﾜｰｸへｱｸｾｽすることはできません｡なぜなら､防犯ｶﾒﾗにはﾛｰｶﾙのIPｱﾄﾞﾚｽが割り付けられておりｸﾞﾛｰﾊﾞﾙﾈｯﾄﾜｰｸからそのｱﾄﾞﾚｽへ到達できないのですね｡さらに､この防犯ｶﾒﾗのﾙｰﾀのｸﾞﾛｰﾊﾞﾙIPV4ｱﾄﾞﾚｽ120.12.5.23（例です実際ではありません）も空ｱﾄﾞﾚｽを利用するため､ｱﾄﾞﾚｽは刻々変化しており(動的ｱﾄﾞﾚｽ)､毎回同じｱﾄﾞﾚｽでｱｸｾｽできません｡そこでまずこの変化するIPｱﾄﾞﾚｽではなく名前でｱｸｾｽするようにして､その名前からIPｱﾄﾞﾚｽ(動的ｱﾄﾞﾚｽ)を変換するようにします。この機能がﾀﾞｲﾅﾐｯｸﾄﾞﾒｲﾝﾈｰﾑｼｽﾃﾑです｡これにより毎回同じ名前でｱｸｾｽできますよね｡ﾔﾌｰのURLも毎回同じで変わったりしません｡これと同じです｡次にこれでﾙｰﾀのｸﾞﾛｰﾊﾞﾙｱﾄﾞﾚｽ側までは辿り着けますが､今度はﾛｰｶﾙのどこにｱｸｾｽしたら良いかわかりません｡そこで活躍するのが､ﾎﾟｰﾄﾌｫﾜﾃﾞｨﾝｸﾞです｡ｱｸｾｽ側がﾎﾟｰﾄ番号(どのｻｰﾋﾞｽ､ｿﾌﾄと接続するかを区別する番号)を指定してｱｸｾｽすると必ずこのﾛｰｶﾙIPと接続してね､とﾙｰﾀに設定しておくようなものです｡これで､家主宅からﾀﾞｲﾅﾐｯｸﾄﾞﾒｲﾝﾈｰﾑｼｽﾃﾑを活用しﾙｰﾀの口までたどり着き､ﾎﾟｰﾄ番号を指定することで任意の防犯ｶﾒﾗにｱｸｾｽすることができます｡

 

 

 

 

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◯いたちとの闘い 2023/8/26

ｺﾞﾐ箱の掃除をしようと開けてみると､食べ物やごみが中で散乱!当ﾏﾝｼｮﾝではごみを業者様回収でお願いしております｡そのためのｺﾞﾐ箱がありますが､それが今お話しした状態になっています｡『だれの仕業?』と思って防犯ｶﾒﾗで確認しますと､なんとｲﾀﾁがその隙間から自由に出入りしているのです｡ｲﾀﾁは約3cmの隙間があれば侵入できるそうです｡ｲﾀﾁの姿はかわいらしいのですが､ｺﾞﾐ箱を荒らされては困りますよね｡(基本当ﾏﾝｼｮﾝではごみ箱が汚くならないように気を遣っております)かと言って殺処分なんてかわいそうでできませんね｡できれば来ないでほしいということで､対策を打つことに･･･まず市販されているｲﾀﾁの嫌いなにおいのする芳香剤?をｺﾞﾐ箱にｾｯﾄ､その上でｺﾞﾐ箱にある約4cmの隙間を塩ﾋﾞﾊﾟｲﾌﾟでふさぐようにして2.5cmの隙間に変更しました｡塩ﾋﾞﾊﾟｲﾌﾟの表面がつるつるしているので､垂直状態の隙間であれば､上手く手が(ｲﾀﾁの手というかわかりませんが･･･)かけられないのでは､と思い取り敢えてこの方法を実施 もうｲﾀﾁとの知恵比べですね｡さて､その画像が以下の通りです｡入らなくなりました｡っていうか入れなくなりました｡(画像はu-tubeにｱｯﾌﾟしてあるのでﾘﾝｸをｸﾘｯｸください)でもｲﾀﾁがよらない芳香剤??あんまり効いてないみたい!!
写真は、対策を実施した内容です。最初が芳香剤作戦？　次が侵入できないようにパイプで隙間を小さくしたもの

 

ｲﾀﾁ侵入した画像
ｲﾀﾁ侵入できない画像

 

 

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